Цены в Москве – до облаков недалеко

Последняя гонка разоружений в Москве, направленная на высасывание денег из населения и перенаправление свободных средств в раздутый пузырь недвижимости, в полном разгаре, а мы до сих пор не понимаем, что же происходит. И дело даже не в том, что слышатся самые разные теории того, почему цены достигли таких уровней – дело в том, что они, похоже, и не собираются тормозить.

Доходы выросли

Не смешите меня – доходы не растут на 20% в месяц, будь то нефтяная отрасль или любая другая на том же уровне доходности.

Жить по-европейски не запретишь

Это смотря с какой стороны посмотреть. Если даже по цене метра мы их точно скоро догоним, то по уровню жизни до них как до Владивостока пешком через тундру. “До европейских цен далеко” – это самая идиотская причина, которую слышал в конце прошлого года. Особенно, если учесть, что в Европе совершенно другая ситуация не то что с собственностью, но даже со средней зарплатой и уровнем социального обеспечения.

Во всём виноват Чубайс виновата ипотека

Как раз недавно слышал подобный бред по РБК-ТВ. Если посмотреть на реальную ситуацию, то она почему-то сильно отличается от той, что рисуют нам банки. Как ни странно, ни один банк не публикует данных об объёме, к примеру, выданных ипотечных кредитов в начале 2006 года (кстати, целый квартал прошёл). С реальной жизнью сталкиваешься только при покупке, когда такие фантазии разбиваются о глыбу рынка.

Квартиры в 50% случаев покупают приезжие, в 80% мы имеем дело с обменом квартир

Информация разных сайтов, зато написанная риэлторами. Насколько я понимаю, откуда-то взялись 30% приезжих, постоянно проживающих в Москве и ещё покупающих себе квартиры по “альтернативным” схемам обмена.

К концу 2006 года цена метра жилья составит 3000 долларов

Такую фразу впервые увидел в сети в декабре 2005. Даже не знаю, как реагировать. Возможно, авторы ошиблись и прогнозировали данную цифру на 2005 (тут надо смеяться – роста в 50% в месяц в 2005 году не было), а может, они знают больше нас и точно рассчитали, что после недавнего перехода через этот психологический рубеж цена к нему ещё вернется.

Кому выгодно

А теперь, собственно, от истерики к фактам. Темпы роста цены недвижимости ускоряются месяц к месяцу, что только по физическим законам нельзя объяснить ни ипотекой, ни приездом иногородних (темпы прироста населения Москвы были и останутся стабильными благодаря фильтрационным возможностям МВД), ни даже покупкой и продажей квартир по альтернативным схемам. Если прочертить график цены и попытаться сопоставить его с другими показателями развития экономики (не буду, чтобы не занудствовать), то единственным индикатором, соответствующим возникновению резкого пика роста будет обратный пик падения объёма квартир в продаже – другими словами, наблюдается дефицит жилья в Москве. Нет, не номинальные цифры, а реальные, т.е. сколько квартир продаётся на самом деле. Странная получается экономическая ситуация: цены растут, а строят меньше. И ведь это ещё в условиях того, что в прошлом году деньги тысяч инвесторов практически заморозились в нео-долгострое, и они не участвуют в этой гонке.

Хорошо, если вы продавец: вы можете не торопясь выбирать покупателя на вашу квартиру, плавно повышая цену на 10-20% ежемесячно (не считайте доходность за год – сойдёте с ума), и всё равно в итоге её продадите… а через месяц будете грызть ногти жене от того, что не подождали каких-то паршивых тридцати дней.

Покупателю сложнее: надо бегать по интернету в поисках квартиры и по банкам в поисках денег, а через пять лет ругать себя за то, что не подождали падения цен. Причём даже если вам легко дадут кредит (конечно, легко – банку нужно продать деньги, которые он уже купил и каждый день теряет на их простаивании), это ещё не значит, что вы их потратите: когда к продавцу очередь из покупателей, он продаст тому, кто даст живими деньгами и не будет требовать большого количества документов, – то есть, не вам. И чем больше покупателей, тем строже и жёстче будет проходить отбор. Ах, как хотелось бы посмотреть на динамику выдачи ипотечных кредитов в банках (не факта принятия положительного решения, а именно выдачи – когда квартира покупается) на начало года. Вполне могу поверить, что гордиться банкам нечем. Здесь же можно вспомнить злополучную льготу по налогу в 13% с миллиона, из-за которой подавляющее большинство квартир по документам продаются за 1 000 000 рублей, что очень далеко от цены метра в 3 000 долларов.

Получается, что данная ситуация выгодна большинству участников: продавцам, строителям и риэлторам (последним вообще высокая цена выгодна – они процент получают). В проигрыше банки и покупатели. Есть ещё одна категория участников: инвесторы-спекулянты – это те, кто покупает квартиры сегодня в надежде продать завтра. Выгодно им или нет, можно сказать по факту продажи.

Что примечательно, инвесторов на рынке сейчас большинство, причём по объёму это, как правило, финансовые организации, вкладывающиеся в недвижимость целенаправленно для получения дохода от последующей продажи. Они точно никогда не проиграют, потому что именно они и определяют ситуацию на рынке. Другими словами, если банк не может заработать на выдаче ипотечного кредита, он заработает на жилье напрямую. Пока они не поймут, что пошла тенденция снижения цены, с рынка деньги они не уведут (следовательно, и цены вниз не пойдут). Сегодня недвижимость по ожидаемой доходности в 8 раз (данные “Эксперта”) обгоняет банковский депозит и чуть поменьше – более рискованный фондовый рынок, а то что выгодно, никогда не станет непопулярным.

Утешительный приз

Радует одно: цены упадут. Это понимают все, поэтому и набирают оборотов с каждым днём, давят на покупателя и на этом наживаются (быстрые деньги всегда без мозгов и основываются на чувствах). И все лукавят: риэлторы – что рынок не упадёт (в принципе, они недалеки от истины – именно они сегодня имеют все возможности управлять ценой), строители – что им стало дорого строить, банки – что у них развиваются ипотечные программы, государство – когда рапортует президенту о выполнении спецпректа “доступное жильё”, даже покупатели лукавят, когда затаиваются и говорят, что квартира им не нужна.

Другое дело, что никто не знает, когда цены упадут.

Что делать?

Самый тяжёлый совет. Ждать, только ждать. Учитывайте следующие аспекты:

  • рост, основанный на истерии, прекращается, когда люди начинают думать (вспомним МММ)
  • покупать квартиру сейчас лучше всего только по альтернативной схеме (т.е. если есть другая, которую можно продать) – тогда возможные потери будет легче принять, т.к. при продаже вы заработаете
  • если вы возьмёте кредит и будете рассчитывать купить квартиру на эти деньги, рост стоимости быстро отобьёт желание продавца продать квартиру за оговоренную в начале месяца сумму – к его концу квартира дорожает на 10-20%; кстати, отдавать большую сумму будет гораздо тяжелее, когда цены упадут
  • любые финансовые затраты лучше основывать на мыслях вроде “сколько мне придётся отдать”, чем “купить быстрей пока не подорожало” – вы не биржевик, и не собираетесь продавать квартиру завтра

В общем, покупать квартиру нужно только при острой необходимости (вам негде жить), во всех остальных случаях лучше ждать. Не позволяйте другим легко получать деньги, которые вам достаются очень тяжело.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *